中途解約の禁止条項に関する賃貸の契約
従来、長年建物を賃借してきて突然出ていけといわれても、すぐには代わりの建物を見つけることができないということから、賃借人の保護が図られてきたわけですが、近年の不況下では、賃借人に契約途中で解約されてもすぐには代わりの賃借人を見つけることができないという状況にもあります。そのように、賃貸借期間は、賃借人のためばかりではなく、賃貸人のためにも定められているわけですから、中途解約は認められないのです。しかし、賃貸借期間が、1年とか3年といった短期間ではなく、5年とか10年といった長期間の建物の契約の場合でも、賃借人が中途解約の申入れができないとすると不都合な場合がないのでしょうか。賃借人はいつでも一方的に解約をなし得るとする説、1か月の予約で解約できるとする慣習があるとする説、さらには5年程度の期間が経過したら解約できるとする説などがあります。1年半の土地の賃貸借契約を締結した賃借人が、6か月を経過した時点で契約を解除し、保証金の返還を求めた事件で、最高裁は、「賃貸借における期間の定めは、賃貸人、賃借人双方の利益のためになされたものというべきであって、期間の定めのある賃貸借については、解約権を留保していない当事者が期間内に一方的にした解約申し入れは無効である」と判断しました。
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